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Art. 1100
(Norme regolatrici)
Quando la proprieta'
o altro diritto reale spetta in comune a piu' persone, se il titolo o
la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art. 1101
(quote dei partecipanti)
Le quote dei
partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei
partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in
proporzione delle rispettive quote
Art. 1102
(Uso della cosa comune)
Ciascun partecipante
può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e
non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il
partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso.
Art. 1103
(Disposizione della quota)
Ciascun partecipante
può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa
nei limiti della sua quota. Per le ipoteche costituite da uno dei
partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del
titolo III del libro VI.
Art. 1104
(Obblighi dei partecipanti)
Ciascun partecipante
deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il
godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza
a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene
con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante
che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del
partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi
da questo dovuti e non versati.
Art. 1105
(Amministrazione)
Tutti i partecipanti
hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro
quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la
validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i
partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della
deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per
l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza,
ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun
partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede
in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Art. 1106
(Regolamento ed amministratore)
Con la maggioranza
calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere
formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il
miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo
l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o
anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi
dell'amministratore.
Art. 1107
(Impugnazione del Regolamento)
Ciascuno dei
partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità
giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla
deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre
dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità
giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il
regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi
e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Art. 1108
(Innovazioni ed altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)
Con deliberazione
della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi
del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più
comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il
godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa
eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli
altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non
risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. È
necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per
le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere
tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma,
qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme
mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune
Art. 1109
(Impugnazione delle deliberazioni)
Ciascuno dei
componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la
deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art.
1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti
eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del
primo e del secondo comma dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre
dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In
pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la
sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110
(Rimborso di spese)
Il partecipante che,
in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore,
ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune,
ha diritto al rimborso.
Art. 1111
(Scioglimento della comunione)
Ciascuno dei
partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione;
l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni
caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può
pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in
comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha
effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato
stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se
gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare
lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Art. 1112
(Cose non soggette a divisione)
Lo scioglimento
della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che,
se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate (1).
(1) Si veda l'art. 11 della L. 14 agosto 1971, n. 817, sul vincolo
trentennale di indivisibilità, a pena di nullità, dei fondi acquistati
con le agevolazioni creditizie concesse dallo Stato per la formazione
o l'ampliamento della proprietà coltivatrice, da trascriversi nei
pubblici registri immobiliari, e sulla revocabilità di esso.
Art. 1113
(Intervento nella divisione ed opposizioni)
I creditori e gli
aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a
proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a
meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla
divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione
revocatoria o dell'azione surrogatoria. Nella divisione che ha per
oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma
precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto
di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della
trascrizione della relativa domanda. Devono essere chiamati a
intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i
creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile
in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della
trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda
di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in natura per
crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone
indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento
nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da
collazione.
Art. 1114
(Divisione in natura)
La divisione ha
luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti
corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Art. 1115
(Obbligazioni solidali dei partecipanti)
Ciascun partecipante
può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per
la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla
domanda di divisione. La somma per estinguere le obbligazioni si
preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha
luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della
cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. Il partecipante che ha
pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella
divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso
gli altri condividenti.
Art. 1116
(Applicabilita' delle norme sulla divisione ereditaria)
Alla divisione delle
cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in
quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
1117. Parti comuni dell'edificio
Sono
oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:
1) il
suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti
e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
2) i
locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia,
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili
servizi in comune;
3) le
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico,
gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
1118.
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il
diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il
condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
1119. Indivisibilità
Le
parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che
la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino.
1120.
Innovazioni
I
condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono
vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o
alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
1121. Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e21. Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non
intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo
nella spesa.
Se
l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata
o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel
caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
1122.
Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
1123.
Ripartizione delle spese
Le
spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio , per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si
tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.
1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le
scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a
cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo.
Al
fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai
Le
spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del
soffitto.
1126.
Lastrici solari di uso esclusivo
Quando
l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti
i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve,
in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno.
1127.
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il
proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La
sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono.
I
condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa
la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la
nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte
dei condomini avevano il diritto di usare.
1128. Perimento totale o parziale dell'edificio
Se
l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la
vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato
diversamente convenuto.
Nel
caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni
è destinata alla ricostruzione di queste.
Il
condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle
parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto
dei condomini.
1129.
Nomina e revoca dell'amministratore
Quando
i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.
Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea.
Può
altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma
dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La
nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
1130.
Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:
1)
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4)
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
Egli,
alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
1131. Rappresentanza
Nei
limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti
e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può
essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che
esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a
darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed
è tenuto al risarcimento dei danni.
1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il
condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il
condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa.
Se
l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
1133.
Provvedimenti presi dall'amministratore
I
provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio
del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti
dall'articolo 1137.
1134. Spese fatte dal condomino
Il
condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente.
1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre
a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede:
1)
alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2)
all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno
e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3)
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
4)
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea.
1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero
edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono
valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se
l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della
prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le
deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie
di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma.
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio
e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini
sono stati invitati alla riunione.
Delle
deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
1137.
Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro
le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che
la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il
ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
1138.
Regolamento di condominio
Quando
in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e
gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il
regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel
registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129. Esso può
essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le
norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137.
1139.
Rinvio alle norme sulla comunione
Per
quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le
norme sulla comunione in generale
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